Wertvermehrende Investitionen

Begriff „Mehrleistung“

• wertvermehrende Verbesserungen (Investitionen)
  • Schaffung neuer, nicht vorhandener Einrichtungen; z.B. Erstellung eines Balkons, Einbau eines Lifts, etc.
  • energetische Verbesserungen
    • Verminderung Energieverluste der Gebäudehülle
    • rationellere Energienutzung
    • Verminderung Emissionen der haustechnischen Anlagen
    • Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch sparsamere Geräte

• Vergrösserung der Mietsache

• zusätzliche Nebenleistungen

• keine Mehrleistung stellen werterhaltende Massnahmen dar
  • reine Unterhaltsarbeiten
  • reine Ersatzinvestitionen

• bei teilweiser Erneuerung der Mietsache ist in der Regel von einem wertvermehrenden Anteil auszugehen; dieser muss geschätzt werden (vgl. BGE 4C.287/2001)

Sonderfall „Umfassende Überholung“ der Mietsache

• Vermieter führt Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich

• gemäss VMWG 14 Abs. 1 gilt die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70 % wertvermehrend sind
  • Kriterien zur Bestimmung des konkreten Anteils innerhalb der Bandbreite
    • Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertverm. Anteil)
    • ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden Arbeiten
    • Verhältnis Sanierungskosten zu Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertverm. Anteil höher)

• ist der wertvermehrende Anteil genau bestimmbar, entfällt die Vermutung

• gilt die Vermutung und behauptet der Mieter, dass weniger als 50 – 70 % wertvermehrende Arbeiten vorgenommen wurden, obliegt ihm der Beweis dafür