Wertvermehrenden Investitionen an Immobilien / Mietzinserhöhung wegen Mehrleistungen des Vermieters
Mehrleistungen des Vermieters (wertvermehrende Investitionen)
Begriff „Mehrleistung“
wertvermehrende Verbesserungen (Investitionen)
Schaffung neuer, nicht vorhandener Einrichtungen; z.B. Erstellung eines Balkons, Einbau eines Lifts, etc.
energetische Verbesserungen
Verminderung Energieverluste der Gebäudehülle
rationellere Energienutzung
Verminderung Emissionen der haustechnischen Anlagen
Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch sparsamere Geräte
Vergrösserung der Mietsache
zusätzliche Nebenleistungen
keine Mehrleistung stellen werterhaltende Massnahmen dar
reine Unterhaltsarbeiten
reine Ersatzinvestitionen
bei teilweiser Erneuerung der Mietsache ist in der Regel von einem wertvermehrenden Anteil auszugehen; dieser muss geschätzt werden (vgl. BGE 4C.287/2001)
Sonderfall „Umfassende Überholung“ der Mietsache
Vermieter führt Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich
gemäss VMWG 14 Abs. 1 gilt die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70 % wertvermehrend sind
Kriterien zur Bestimmung des konkreten Anteils innerhalb der Bandbreite
Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertverm. Anteil)
ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden Arbeiten
Verhältnis Sanierungskosten zu Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertverm. Anteil höher)
ist der wertvermehrende Anteil genau bestimmbar, entfällt die Vermutung
gilt die Vermutung und behauptet der Mieter, dass weniger als 50 – 70 % wertvermehrende Arbeiten vorgenommen wurden, obliegt ihm der Beweis dafür