Mehrleistungen des Vermieters (wertvermehrende Investitionen)

Begriff „Mehrleistung“

  • wertvermehrende Verbesserungen (Investitionen)
    • Schaffung neuer, nicht vorhandener Einrichtungen; z.B. Erstellung eines Balkons, Einbau eines Lifts, etc.
    • energetische Verbesserungen
      • Verminderung Energieverluste der Gebäudehülle
      • rationellere Energienutzung
      • Verminderung Emissionen der haustechnischen Anlagen
      • Ersatz von Haushaltsgeräten mit grossem Energieverbrauch durch sparsamere Geräte
  • Vergrösserung der Mietsache
  • zusätzliche Nebenleistungen
  • keine Mehrleistung stellen werterhaltende Massnahmen dar
    • reine Unterhaltsarbeiten
    • reine Ersatzinvestitionen
  • bei teilweiser Erneuerung der Mietsache ist in der Regel von einem wertvermehrenden Anteil auszugehen; dieser muss geschätzt werden (vgl. BGE 4C.287/2001)

Sonderfall „Umfassende Überholung“ der Mietsache

  • Vermieter führt Sanierungsarbeiten durch, welche mehrere Bereiche der Liegenschaft betreffen und der investierte Betrag übersteigt die durchschnittlichen jährlichen Unterhaltskosten resp. die jährlichen Mietzinseinnahmen erheblich
  • gemäss VMWG 14 Abs. 1 gilt die Vermutung, dass die Arbeiten zu 50 bis 70 % wertvermehrend sind
    • Kriterien zur Bestimmung des konkreten Anteils innerhalb der Bandbreite
      • Zeitraum seit Erstellung oder letzter Sanierung des Gebäudes (je länger, desto tieferer wertverm. Anteil)
      • ungefährer Anteil der qualitätsverbessernden Arbeiten
      • Verhältnis Sanierungskosten zu Mietzinseinnahmen (sind Kosten ein Vielfaches der Einnahmen, ist der wertverm. Anteil höher)
  • ist der wertvermehrende Anteil genau bestimmbar, entfällt die Vermutung
  • gilt die Vermutung und behauptet der Mieter, dass weniger als 50 – 70 % wertvermehrende Arbeiten vorgenommen wurden, obliegt ihm der Beweis dafür

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