Kapitalisierung und Überwälzung des wertvermehrenden Anteils

1. (Gesamtkosten der Investition) x (wertvermehrender Anteil) = Wertvermehrung

  • Gesamtkosten der Investition setzen sich zusammen aus
    • alle Kosten, welche im direkten Zusammenhang mit dem Bau stehen
    • Baukosten inkl. Planungs-, Bewilligungs-, Finanzierungs-, Bauleitungs- und Baunebenkosten (nicht abschliessend)
    • umstritten ist, ob den Mietern für die Zeit der Umbauarbeiten gewährte Mietzinsherabsetzungen auch einbezogen werden dürfen
  • zur Bestimmung des wertvermehrenden Anteils vgl. Mehrleistungen des Vermieters

2. Wertvermehrung x Kapitalisierungssatz = zulässiger Mehrzins pro Jahr

  • zum Begriff Wertvermehrung vgl. Ziffer 1 oben
  • Kapitalisierungssatz; setzt sich zusammen aus
    • Amortisationssatz
      • durchschnittliche Lebensdauer der Investitionen ist massgebend (vgl. Paritätische Lebensdauertabelle)
      • Formel: 100/Lebensdauer = Satz in Prozent
    • Verzinsungssatz
    • Unterhaltssatz
      • pauschal 1 % oder 10 % des Amortisations- und Verzinsungssatzes
    • Beispiel (unter der Annahme, dass die durchschnittliche Lebensdauer 25 Jahre beträgt und der Referenzzinsatz auf 3,5% ist)
   100/25 = 4 %
+ (3,5% + 0,5%)/2 = 2 %
+ pauschal 1 %
    Total:    7%

3. Überwälzung des zulässigen Mehrzinses pro Jahr auf die einzelnen Mietobjekte

  • grundsätzlich so, wie die einzelnen Mietobjekte profitieren
  • zulässige Verteilschlüssel
    • bisherige Mietzinse (nicht zulässig bei unterschiedlichen Mietzins-Berechnungsgrundlagen)
    • nach Wohnungsgrösse
    • nach Rauminhalt
    • besondere Begünstigungen müssen einbezogen werden (z.B. profitiert ein Wohnungsmieter im EG von einem Lifteinbau nicht)

4. Berechnung des monatlichen Mehrzinses

  • zulässiger Mehrzins pro Jahr pro Mietobjekt / 12

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